Em resumo
No crédito com garantia de imóvel, as instituições liberam até 60% do valor de avaliação do imóvel. Um imóvel avaliado em R$ 1 milhão pode liberar até R$ 600 mil.
Esse é o teto. O valor que você recebe de fato depende de mais duas coisas: a avaliação feita pela instituição, que nem sempre bate com o preço que você tem em mente, e a sua renda, porque a parcela precisa caber no que você comprova.
A conta, em exemplos
Imóvel de R$ 1 milhão
Até R$ 600 mil de crédito.
Imóvel de R$ 2 milhões
Até R$ 1,2 milhão de crédito.
Imóvel de R$ 2,5 milhões
Até R$ 1,5 milhão de crédito.
Imóvel de R$ 5 milhões
Até R$ 3 milhões de crédito.
O caminho inverso também ajuda. Para chegar a um crédito de R$ 500 mil, o imóvel precisa valer, em avaliação, cerca de R$ 835 mil. Para R$ 1 milhão de crédito, cerca de R$ 1,67 milhão.
Valores ilustrativos. O limite real depende da avaliação, da renda e da instituição.
Primeiro detalhe: o valor de avaliação
Os 60% não são calculados sobre o preço que você pediria numa venda, e sim sobre o laudo de um engenheiro credenciado pela instituição. Ele vistoria o imóvel e compara com vendas recentes de imóveis parecidos na mesma região.
Em imóveis de padrão alto ou muito personalizados, a avaliação pode ficar abaixo do que o dono imagina, porque há menos imóveis parecidos para comparar. Vale simular com uma margem.
- Pesa a favor: localização consolidada, documentação em dia, área construída averbada na matrícula
- Pesa contra: construção maior do que a registrada, reformas sem regularização, imóvel em área com poucas vendas
Segundo detalhe: a parcela precisa caber na renda
Mesmo com um imóvel que libera R$ 1,2 milhão, a instituição só aprova o valor cuja parcela cabe na renda comprovada. Por isso, dois imóveis iguais podem liberar valores diferentes para pessoas diferentes.
O prazo é a principal alavanca aqui. Com até 240 meses, a parcela de um mesmo valor fica bem menor do que em prazos curtos. Rendas de mais de uma fonte, como pró-labore, distribuição de lucros e aluguéis, podem ser somadas, e o cônjuge pode compor a renda.
Casos que mudam a conta
- Imóvel ainda financiadoPode ser analisado em alguns casos, conforme o saldo devedor e a instituição. O que ainda está em aberto sai do valor disponível.
- Mais de um imóvelConforme a instituição, dois imóveis podem compor a garantia de uma mesma operação.
- Imóvel de um parentePode entrar como garantia. O proprietário participa da operação como garantidor.
- Imóvel comercialSalas, lojas e galpões urbanos também servem, com a mesma lógica de avaliação.
- Imóvel ruralNão entra nesta linha. A garantia precisa ser um imóvel urbano com matrícula própria.
Um exemplo completo
Casa avaliada em R$ 2 milhões, necessidade de R$ 800 mil
O teto pela garantia é de R$ 1,2 milhão, então o imóvel comporta com folga. A pergunta passa a ser o prazo: qual parcela, entre 120 e 240 meses, cabe na renda com tranquilidade. Com a taxa a partir de 1,07% ao mês mais IPCA, a comparação entre instituições é o que define a proposta final.
Pedir menos do que o teto costuma ser bom negócio: a parcela fica mais leve e sobra garantia para uma necessidade futura.
O que eu vejo na prática
Muita gente chega querendo saber o máximo que o imóvel libera. A conversa melhora quando a pergunta muda para quanto você precisa e qual parcela cabe sem aperto. O número certo quase nunca é o teto. Gustavo Miranda