Home equity: como transformar o seu imóvel em crédito sem vender

Em resumo

Home equity é um crédito em que você usa um imóvel urbano como garantia. Em troca dessa garantia, as instituições liberam até 60% do valor de avaliação do imóvel, com prazo de até 240 meses e taxas a partir de 1,07% ao mês mais IPCA, bem abaixo das linhas sem garantia.

O imóvel continua sendo seu: você segue morando, alugando ou usando normalmente. Quando o crédito é quitado, a garantia sai da matrícula.

Como funciona, na prática

A garantia é feita por alienação fiduciária, registrada na matrícula do imóvel. Isso dá segurança para a instituição e é justamente o que permite juros menores e prazo longo.

1. Conversa e simulaçãoVocê informa o valor aproximado do imóvel, quanto precisa e para quê. Já dá para ver limite e parcela por prazo.
2. Comparação das instituiçõesCada instituição tem taxa, prazo e regras diferentes. A comparação é o que mais muda o custo final.
3. Documentos e análiseDocumentos pessoais, de renda e do imóvel. Veja a lista completa por perfil.
4. Avaliação do imóvelUm engenheiro credenciado vistoria o imóvel e define o valor de referência.
5. Contrato, cartório e liberaçãoDepois do registro na matrícula, o dinheiro cai na conta. Em média, cerca de 30 dias a partir da documentação completa.

Quanto o seu imóvel pode liberar

O limite costuma chegar a 60% do valor de avaliação, que nem sempre é igual ao valor de mercado que você imagina. Alguns exemplos, sempre ilustrativos:

O valor final também depende da sua renda: a parcela precisa caber no que você comprova. Por isso, dois imóveis iguais podem liberar valores diferentes para pessoas diferentes.

Quanto custa de verdade

A taxa parte de 1,07% ao mês mais IPCA. Nessas linhas, a parcela tem uma parte fixa e uma parte que acompanha a inflação, então pode variar um pouco ao longo do contrato. Também existem linhas com taxa fixa, em geral um pouco mais altas.

Para comparar propostas, o número que vale é o custo efetivo total (CET). Ele soma aos juros o IOF, os seguros obrigatórios, a avaliação do imóvel e o registro em cartório. Duas propostas com a mesma taxa podem ter CETs bem diferentes.

Para que as pessoas usam

• Trocar dívidas caras por uma parcela só, com juros menores e prazo longo
• Capital de giro e expansão da empresa, sem descapitalizar o negócio. Veja o guia de capital de giro com garantia de imóvel
• Construir ou reformar, com o valor liberado de uma vez
• Aproveitar uma oportunidade sem precisar vender patrimônio

Quem pode usar e qual imóvel serve

• Imóvel urbano, residencial ou comercial, com matrícula própria e documentação em dia. Imóvel rural não entra nesta linha
• O imóvel pode ser seu, da sua empresa, de um sócio ou de um parente, que participa da operação como garantidor
• Imóvel ainda financiado pode ser analisado em alguns casos, conforme o saldo devedor e a instituição

Os riscos, sem rodeio

O principal risco é não conseguir pagar. Como o imóvel é a garantia, um atraso longo e sem negociação pode levar à perda dele, depois de um processo previsto em lei e com prazos para regularizar. Por isso, a parcela precisa caber com folga no seu fluxo, inclusive nos meses fracos.

Também vale atenção à carência: ela ajuda quando o dinheiro vai para algo que demora a dar retorno, mas os juros desse período costumam ser somados ao saldo.

O que eu vejo na prática

A maior parte das pessoas que chega até a GUIN não precisa de mais crédito: precisa de um crédito mais barato e mais longo no lugar do que já tem. Quando a conta é feita lado a lado, a decisão costuma ficar clara em poucos minutos. E quando não faz sentido, a gente fala isso também. Gustavo Miranda