Em resumo
As duas opções são possíveis. O imóvel pode ser da empresa, de um sócio ou até de um parente, que participa como garantidor. A operação pode ser contratada pela empresa, no CNPJ, ou pelo sócio, no CPF, que aplica o dinheiro no negócio.
A escolha muda o que a instituição analisa e, às vezes, o custo. Por isso vale comparar as duas antes de decidir.
As combinações possíveis
Empresa contrata, imóvel da empresa
A estrutura mais direta. A análise olha faturamento, balanço e endividamento da empresa.
Empresa contrata, imóvel do sócio
O sócio entra como garantidor. A análise olha a empresa e o imóvel.
Sócio contrata, imóvel do sócio
O crédito é da pessoa física, que aplica o recurso na empresa. A análise olha a renda do sócio.
Imóvel de um parente
Também pode entrar. O proprietário participa da operação como garantidor.
O que pesa em cada caso
- No CNPJ: faturamento dos últimos 12 meses, balanço e DRE, endividamento atual e tempo de atividade
- No CPF: renda comprovada do sócio (pró-labore, distribuição de lucros, aluguéis), Imposto de Renda e histórico de crédito
- Em ambos: o imóvel precisa ser urbano, com matrícula própria e documentação em dia, e é avaliado por um engenheiro credenciado
Como decidir
- Onde está a capacidade de pagamento?Se a empresa tem números fortes e organizados, o CNPJ costuma funcionar bem. Se a renda do sócio é mais fácil de comprovar, o CPF pode ser mais simples.
- Qual proposta tem o menor CET?As condições mudam entre instituições e entre estruturas.
- O que o contador recomenda?A forma como o dinheiro entra na empresa (aporte, empréstimo do sócio) tem efeitos contábeis e tributários. Vale alinhar antes.
Documentos
Pela empresa: contrato social, cartão do CNPJ, faturamento de 12 meses, balanço e DRE. Pelos sócios: documentos pessoais e de renda. Pelo imóvel: matrícula atualizada, IPTU e, se for o caso, declaração de quitação do condomínio. A lista completa está no guia de documentos para home equity.
O que eu vejo na prática
Muita gente acha que só pode usar o imóvel que está no nome da empresa. Na prática, a casa do sócio ou uma sala comercial no CPF costumam resolver, e às vezes com condições melhores. Gustavo Miranda